Trincea condominio Come e perché si litiga

L’ultimo trend in atto? La controversia sugli
odori dei cibi etnici. Motivi nuovi, vecchia tendenza
alla litigiosità. Spiccata soprattutto al Nordpagina a cura di Daniela Verlicchi
Condominio, l’ultima frontiera dell’integrazione. Lì la convivenza tra italiani e stranieri è davvero una sfida: forse più che altrove. Tra le cause principali di litigi tra condomini, l’Anammi, l’associazione nazional-europea degli amministratori di condominio, ha individuato i rumori e gli odori provenienti da altri appartamenti. Ed in particolare quelli “etnici”, cioè derivanti da tradizioni e culture gastronomiche straniere.
Una problematica piuttosto complicata da dirimere, spiega il presidente dell’Anammi, Giuseppe Biga: «Se si accetta una zaffata di soffritto o di broccoli nell’atrio, perché non quella di pollo al curry?». Questione di tolleranza, ma soprattutto di buon senso, continua Biga, come in molte altre questioni condominiali dove le regole (quelle obbligatorie per tutti) sono poche e ben confuse.
La cucina etnica inizia ad essere una bella grana per gli amministratori di condominio. Soprattutto al Nord, dove la densità abitativa e i tassi migratori sono più elevati. Il risultato è che il 45% delle diatribe rilevate dall’Anammi (attraverso un sondaggio tra i suoi amministratori) si scatenano da Roma in su. E in particolare nel Nord-Est: tra i vicini di casa “peggiori” infatti ci sono i veneti che da soli provocano il 12% delle controversie italiane. I tanto “temuti” condomini lombardi, in realtà, sono meno agguerriti dei laziali e dei campani (responsabili del 10% delle dispute). Tra i “piccoli ma terribili” in rapporto alla densità abitativa: valdostani (che da soli provocano il 6% delle liti), marchigiani e umbri. Serafici nella loro tranquillità condominiale, invece, i lucani e i sardi con un 2% di liti a testa. Ma in queste regioni, avverte Bica, «i condomini sono come mosche bianche: le tipologie abitative più comuni sono altre».
Cucina etnica a parte, le ragioni per litigare tra condomini sono davvero tante: l’uso di spazi comuni, i rumori in cortile (vita dura, soprattutto per i bambini che giocano), la botanica e l’innaffiatura di piante e fiori e il rapporto con gli animali domestici. Attenzione anche a non esagerare con lo scuotimento di tovaglie dalla finestra. E, incredibile ma vero, solo all’ultimo posto tra le cause di discussioni c’è il pagamento delle spese condominiali.

Regole e buon senso
Tutti aspetti ben normati nei regolamenti di condominio. Ma c’è regolamento e regolamento. In particolare, ci sono quello “contrattuale” e quelli “assembleari” e la differenza non è di poco conto, spiega Bica: «Il primo si firma in sede di rogito ed è un limite al diritto di proprietà, cioè è vincolante. Il secondo, invece, ha il valore giuridico di una delibera assembleare. E quindi viene assimilato a “buona norma”». Per chi non avesse un regolamento contrattuale da far rispettare, c’è comunque il Codice civile che parla di condominio negli articoli 1117-1138. Ma la sua interpretazione giuridica, in certi casi, non è univoca. Per quanto riguarda gli odori e i rumori, ad esempio, il Codice prevede che siano sanzionabili quelli che «vanno oltre la normale tollerabilità» (art. 844). Un concetto piuttosto vago: «Una volta abbiamo organizzato una sorta di “statistica dei nasi” per supportare la nostra tesi nel corso di un processo», ricorda Bica. «Regole, in realtà, ce ne sono», corregge Claudia Mazzola, consulente legale del Movimento Consumatori: «Ad esempio, nel caso delle immissioni rumorose, secondo la giurisprudenza, non si possono superare i 3 decibel oltre il rumore di fondo». Il problema è che spesso non si conoscono. Essenziale a questo proposito è il servizio informativo svolto dalle associazioni dei consumatori, dei condomini e inquilini.Litigare non conviene
Se poi, una volta chiarita la normativa e i diritti reciproci, c’è ancora chi ha voglia di litigare, non resta che rivolgersi all’amministratore di condominio. Una figura che però ancora non ha ottenuto un riconoscimento giuridico, spiega Maurizio De Tilla, esperto di liti condominiali e presidente dell’Oua – Organismo unitario dell’avvocatura italiana. E questa, secondo il legale, non è l’unica ragione per la quale «è necessaria una riforma del diritto di condominio. Occorre anche prevedere regole diverse per le varie tipologie di condomini: “minimo”, “parziale”, “supercondominio”». Una cosa è certa, però. Andare in tribunale non conviene. Mai. Prima di tutto per i tempi: «Occorrono minimo tre anni per concludere un processo», spiega Bica. «E poi perché il 50% delle denunce e dei ricorsi vengono respinti», conferma Mazzola. Senza considerare che una procedura civile, in questo campo, può costare dai 2mila ai 3mila euro.