Si parla molto del nuovo commissariato europeo per l’edilizia, fortemente voluto da Ursula Von Der Layen. Una risposta al fatto che, come evidenziato da un report di Housing Europe del 2023, 47 milioni di europei sarebbero rischio povertà abitativa, vale a dire si trovano a spese per la loro dimora che lievita oltre il 40% del reddito familiare.
In seno alle fondazioni bancarie non mancano tuttavia realtà dedicate espressamente a studiare scenari e fornire risposte a questi bisogni abitativi, specialmente per categorie fragili o con finalità sociali o inclusive.
È il caso di Fondazione housing sociale – Fhs che nasce nel 2004 su impulso di Fondazione Cariplo «per rispondere in modo mirato alla crescente emergenza abitativa, attraverso la promozione di iniziative che favoriscono la realizzazione di alloggi a canoni calmierati».
Solo in Lombardia, Fhs in qualità di advisor tecnico-sociale di fondi di housing, ha promosso la realizzazione di 3mila alloggi in locazione, coinvolto più di 3mila famiglie nei percorsi di community engagement e avviato sei associazioni di abitanti.
Ieri, in occasione del suo ventennale, Fhs ha presentato a Milano una serie di ricerche realizzate da una rete di esperti di rilievo – Cresme, Politecnico di Milano, Nomisma, Bocconi, EvaLab, e Avanzi – per indagare le problematiche, lo stato dell’arte e le prospettive di sviluppo dell’housing sociale in Italia.
L’offerta abitativa accessibile a Milano e in Italia
A Milano appare evidente come l’offerta di alloggi a prezzi accessibili non sia ancora adeguata alla domanda. Grazie al contributo del dipartimento di Architettura a Studi Urbani del Politecnico di Milano, infatti, è stato possibile ricostruire un quadro aggiornato dell’offerta abitativa attraverso una serie di rappresentazioni cartografiche accompagnate da schemi e da testi di commento. «L’obiettivo», spiega una nota di Fhs, «è stato quello di comprendere il ruolo dell’offerta di housing sociale nella città, attraverso l’analisi delle iniziative realizzate nel periodo 2015-2023 su interventi di nuova edificazione realizzati da diversi operatori (ad esempio fondi e cooperative); interventi di residenzialità universitaria convenzionata; offerta di residenzialità Edilizia residenziale sociale – Ers temporanea rivolta a figure fragili o in emergenza abitativa; interventi di housing sociale promossi da enti di Terzo settore sostenuti da Fondazione Cariplo».
I dati riportati sulle mappe geolocalizzate indicano collocazione, consistenza, accessibilità economica, selettività e tipologia dei promotori degli interventi. «Queste differenti lenti analitiche hanno costituito la base per la costruzione di rappresentazioni tematiche», spiega la nota.
Il caso Milano
A Milano ci sono attualmente 16.681 alloggi in locazione a canoni calmierati, per lo più realizzati da fondi e cooperative edilizie. Non solo, «negli ultimi 10 anni ne sono stati realizzati 4mila in vendita convenzionata e 3.551 in locazione, di cui il 10% destinato al canone sociale e a soggetti fragili seguiti dagli enti del Terzo settore. Questo dato dimostra che le forze in campo ci sono, ma le risorse non sono ancora sufficienti a rispondere al fabbisogno, poiché – come evidenzia la ricerca condotta da Nomisma – va considerato che le famiglie con entrate comprese tra 1.600 euro e i 2.700 mensili sono circa il 25% del totale».
La ricerca Nomisma, fanno poi sapere da Fhs, fa un affondo anche sugli alloggi pubblici e privati locati ad enti del Terzo settore: il dato – circa 1.500 alloggi – non è “pulito”, come si dice in gergo, perché spesso si tratta di blocchi costituiti da poche unità difficili da intercettare; il numero che ne deriva, calcolato per difetto, riesce comunque a identificare gli elementi per una possibile policy.
Il panorama nazionale
«Allargando il punto di osservazione», prosegue la nota, «la distribuzione geografica delle iniziative che emerge dal Primo rapporto sulla performance sociale del Social Housing in Italia, prodotto da Avanzi – evidenzia una maggiore presenza di interventi nelle regioni del Nord e del Centro Italia: in particolare, la metà dei progetti si trovano in Lombardia e Toscana (29,8% e 20,2% rispettivamente), mentre i rimanenti progetti sono distribuiti prevalentemente in Emilia-Romagna (18,1%), Piemonte (12,8%) e Veneto (9,6%), con diverse iniziative anche in Liguria, Lazio e Marche. Più del 70% dei progetti si trova nei capoluoghi».
La proposta: un fondo nazionale
Secondo Fhs, «dalle ricerche presentate emerge la necessità di mettere in campo un mix coordinato di interventi di sistema sul fronte casa, che punti a regolamentare il mercato residenziale privato (affitti brevi inclusi, ma non solo) per sostenere in modo adeguato sia l’offerta, sia la domanda, con riguardo alle fasce di popolazione più vulnerabili».
A questo proposito si cita Raffaella Saporito, associato di Practice of Government, Health and Not for Profit alla SDA Bocconi, in un recente articolo: «Proprio per la complessità del tema», scriveva Saporito, «occorre evitare semplificazioni nelle soluzioni. L’idea di un piano di investimenti con un mix di capitali pubblici e privati che favorisca l’aumento dello stock abitativo è certamente da accogliere con entusiasmo». «E l’housing sociale», proseguono dalla Fondazione, «così come viene inteso in Italia, ossia una residenza in locazione a canoni calmierati e in vendita a canoni convenzionati, per lo più realizzata da privati, ma non solo, è una parte di questo mix»
Temi aperti
Un tema aperto, in material di social housing, è quello dell’accesso al capitale. «L’housing sociale richiede», osservano a Fse «per le sue caratteristiche, capitali di lungo termine, disposti quindi a essere ripagati in un orizzonte temporale non inferiore ai 30 anni e con una motivazione a generare un positivo impatto, ma soprattutto tassi inferiori a quelli di mercato. L’indagine realizzata da Università Bocconi propone, sulla scorta dell’esperienza francese e di quella olandese, pur molto diverse tra loro ma unite da strumenti economico finanziari della stessa natura, la strutturazione di un fondo nazionale di garanzia per gli interventi di social housing pensato per la situazione italiana. I casi analizzati mostrano come vi sia un concorso tra istituzioni pubbliche e soggetti privati nello sviluppare le operazioni e come le banche di sviluppo, nei casi francese e olandese, abbiano giocato un ruolo fondamentale nel supportare i progetti».
Accesso al capitale, idee
Ad integrazione dell’analisi, con il contributo di Cresme, è stata realizzata una mappatura del fabbisogno di housing e della tipologia di risposta abitativa realizzabile sui diversi territori; la ricerca incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda, analizzando i dati in termini quantitativi.
«In relazione all’offerta che già esiste sul mercato», tirano le somme quelli di Fsh, «si può, infatti, ipotizzare dove l’housing sociale abbia ragione di esistere e dove invece, dati i valori di mercato già molto bassi, sia necessario per dare risposta alla domanda abitativa avvicinarsi a canoni paragonabili all’Erp e quindi ad una soluzione non percorribile per un privato se non a fronte di una porzione di fondo perduto. Si tratta di una mappatura sintetica, per province e comuni capoluogo, che incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda in termini quantitativi».
Azzone: «Costruire un futuro più equo e inclusivo»
«L’esperienza ventennale di Fondazione housing sociale e di Fondazione Cariplo», spiega a VITA Giovanni Azzone, presidente Fondazione Cariplo, «insegna che l’housing sociale non è solo una questione di quantità di alloggi, ma di qualità della vita. La sfida di oggi è rispondere al crescente fabbisogno abitativo, non solo per chi si trova in condizioni di difficoltà, ma per tutti coloro che, pur essendo esclusi dalle categorie di fragilità tradizionali, non riescono ad accedere al mercato immobiliare. In questo contesto, l’housing sociale non è solo una soluzione temporanea, ma un modo per costruire un futuro più equo e inclusivo, in cui la casa non sia solo un bene economico, ma un diritto sociale».
Gli fa eco Alessandro Balducci, che di Fhs è il presidente: «Il problema della casa», sottolinea, «è tornato ad essere centrale per la salute stessa delle città. Non si può accettare il fatto che sulla base delle semplici dinamiche di mercato, intere città come Berlino, Londra o anche Milano, abbiano costi di accesso alla casa incompatibili con una parte consistente della popolazione che aspira ad entrare a far parte della comunità urbana. Fhs ha svolto e intende svolgere un ruolo importante per contrastare questa tendenza sperimentando modelli di intervento capaci di offrire soluzioni efficaci, entro un sistema di offerta articolato tra pubblico, privato e Terzo settore».
E sull’anniversario, le venti candeline spente, torna anche il direttore esecutivo di Fondazione housing sociale, Giordana Ferri: «Fhs attraverso gli studi promossi grazie al sostegno di Fondazione Cariplo, a distanza di 20 anni dalla sua nascita, si è proposta di comprendere con quali strumenti affrontare l’evoluzione del crescente fabbisogno abitativo in un contesto, quello attuale, molto critico. Un punto di partenza necessario per prepararsi a cogliere, insieme agli altri operatori, le opportunità che verranno offerte dalla futura piattaforma europea».
Le foto di questo servizio sono dell’Ufficio comunicazione di Fondazione Cariplo.
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