Residenze sanitarie assistenziali, serve un modello sostenibile per lo sviluppo del settore

Invecchiamento progressivo della popolazione, aumento degli over 65, incremento delle persone affette da malattie croniche in un contesto nazionale in cui le strutture dedicate agli anziani non autosufficienti sono carenti. Parte da queste premesse il rapporto sulle Residenze Sanitarie Assistenziali (RSA) elaborato da UBI Banca con il supporto di Duff & Phepls REAG e Legance – Avvocati Associati, due partner di rilievo nel settore real estate e legale. L’analisi, oltre a fotografare la situazione attuale del settore, si concentra sugli scenari futuri e pone interrogativi soprattutto ai protagonisti del settore sanitario, finanziario, immobiliare, assicurativo e non profit, ovvero agli attori principalmente interessati allo sviluppo e ai modelli di gestione delle realtà assistenziali.

La popolazione al di sopra dei 65 anni, attualmente rappresentata da 13,6 milioni di persone, raggiungerà i 17,8 milioni nel 2035, con un incremento del 31 per cento. Gli over 85 aumenteranno del 43 per cento, passando dagli attuali 2,1 ai 3 milioni nel 2035 e sarà significativo anche l’incremento degli ultracentenari, attualmente 16mila ma destinati a diventare circa 42 mila, con un incremento del 170 per cento. Attualmente gli anziani non autosufficienti ospiti in RSA sono oltre 200 mila e, secondo le stime elaborate dall’istituto di credito, nel 2035 saranno circa 600 mila. Nello scenario più ottimistico, con il 75 per cento degli anziani non autosufficienti assistiti nelle RSA, saranno necessari oltre 200 mila nuovi posti letto. Calcolando un investimento medio per posto letto di 70 mila euro, entro il 2035 si prevede un investimento complessivo di circa 14 miliardi di euro. Ciò nell’ipotesi che, come oggi, un quarto degli anziani non autosufficienti con deficit cognitivi acuti siano assistiti in casa. Se questa aliquota dovesse azzerarsi, l’importo complessivo degli investimenti necessari per la creazione di nuovi posti letto nelle RSA salirebbe ad oltre 20 miliardi di euro.

Ma chi dovrebbe attivare questi investimenti? Oggi il ruolo del settore pubblico nel settore delle RSA è marginale rispetto a quello del settore privato, che si compone di società profit e organizzazioni non profit. L’analisi economico-finanziaria realizzata da UBI Banca su un campione di aziende appartenenti al primo comparto ha evidenziato che la redditività delle strutture cresce all’aumentare del fatturato, grazie alle maggiori economie di scala conseguibili quando le dimensioni crescono. Questo fattore sta spingendo il settore profit verso una dimensione media sempre più elevata e al progressivo abbandono dei complessi più piccoli. Per la stessa ragione, anche gli investimenti futuri tenderanno a essere concentrati su strutture con almeno 100 posti letto. Per quanto riguarda il settore non profit, posto che la redditività risulta, per definizione, inferiore a quella del settore profit, il problema evidenziato dall’analisi riguarda l’adeguatezza della redditività delle strutture esistenti, non solo per mantenerle in piena efficienza ma anche per generare le risorse investibili in nuovi progetti.

“Tra gli elementi chiave per valutare ipotesi di finanziamento alle RSA – spiega Marco Mandelli, Responsabile della divisione Corporate & Investment Banking di UBI Banca – assumono particolare importanza le perfomance delle strutture. In particolare, vengono analizzate le performance storiche (Fatturato e Ebitda) e il relativo tasso di riempimento. Dal 2017 a oggi la Divisione CIB di UBI Banca ha erogato nel settore di riferimento circa 110 milioni di euro di finanziamenti di cui circa il 65 per cento per acquisto o sviluppo di RSA accreditate o convenzionate con il Sistema Sanitario Nazionale. Il 74 per cento circa degli affidamenti è stato concesso a investitori istituzionali tramite fondi immobiliari appositamente creati. Circa l’80 per cento degli asset finanziati è localizzato al Centro Nord. La crescita in questo settore è palese così come lo è la volontà di un istituto di credito come il nostro di finanziare progetti di sviluppo e di crescita”.

Duff & Phelps REAG sottolinea come il mercato cosiddetto “senior housing & care”, in cui rientrano le RSA, risulti molto attrattivo nei Paesi europei che stanno registrando un aumento dell’età media della popolazione e dell’aspettativa di vita. In particolar modo, Germania e Francia hanno registrato un interessante aumento del volume di investimenti immobiliari, ma anche alcuni Paesi del Sud Europa, come Spagna e Italia,negli ultimi anni hanno dato evidenza di una crescita dell’attrattività di questa asset class. I principali investitori di questo settore sono i player istituzionali, tra cui società immobiliari sia quotate che non quotate, sviluppatori ed enti governativi. Di rilievo anche il ruolo di Real Estate Operating Companies (REOC) e Real Estate Investment Trust (REIT) sia pubbliche che private. Attori che, stima il rapporto, nel 2018 hanno investito complessivamente circa 5 miliardi di euro in Germania, 3 miliardi in Francia, 2 in Spagna e meno di un miliardo in Italia.

“I cambiamenti socio-demografici nazionali stanno condizionando l’aumento di una domanda abitativa attenta alla qualità, all’efficienza dei servizi e all’assistenza per la salute”, afferma Paola Ricciardi, Country Managing Director, Duff & Phelps REAG. “L’aumento dell’età media e del numero di abitanti over 65 anni, in particolare, sta evidenziando la crescente richiesta di strutture socio- assistenziali dedicate alla fascia di popolazione “Senior”. Dal punto di vista immobiliare questi fenomeni sociali si traducono nell’interesse verso i mercati alternativi, nei quali sono incluse le Residenze Sanitarie Assistenziali. L’attrattività di questa asset class è sostenuta, sia dal crescente volume di investimenti di tipo corporate registrati negli ultimi anni, che da variabili di investimento a basso rischio”.

Al di là delle dimensioni strutturali del mercato italiano, ridotte rispetto ad altri Paesi europei, l’interesse degli investitori in questa asset class appare evidente: tra il 2006 e il 2014 il settore aveva raccolto una media di 30 milioni di euro di investimenti, mentre nel triennio 2015-2017 i volumi hanno raggiunto la quota media annua di 230 milioni di euro. Nel 2017, anno record per gli investimenti corporate in Italia (circa 11 miliardi totali), il settore RSA ha registrato volumi pari a circa 550 milioni di euro. In Italia sono circa 20 gli investitori istituzionali (SGR/SICAF) che gestiscono nei loro portafogli strutture sanitarie, tra cui le RSA. In particolare, gli immobili risultano inseriti in 21 fondi immobiliari, specializzati nel settore healthcare, o caratterizzati da una diversificazione di asset class.

Dal punto di vista normativo, stando al contributo di Legance – Avvocati Associati, la situazione italiana appare più complessa rispetto a quanto accade in altri Paesi europei, che hanno sviluppato diverse strategie di gestione dei sistemi sanitari mirate a rispondere all’evoluzione socio- demografica del vecchio continente. In Francia, Spagna e Germania, protagonisti del mercato europeo, lo stato centrale delega alle regioni o agli stati federali l’erogazione dei servizi di assistenza agli anziani non autosufficienti. In Italia il quadro legislativo è più complesso: la normativa di riferimento è suddivisa tra normativa di rango statale e normativa regionale. La normativa statale contiene una disciplina di carattere generale relativa a requisiti minimi, accreditamento al SSN, disciplina dei fondi statali (Fondo Nazionale per le Politiche Sociali), esercizio dei poteri sostitutivi dello Stato in caso di inadempienza delle Regioni; la normativa statale definisce, inoltre, il ruolo degli enti locali coinvolti (Regioni, Province, Comuni). La normativa regionale disciplina eventuali requisiti qualitativi di dettaglio aggiuntivi rispetto alla normativa statale, e integra la disciplina di carattere autorizzativo.

“Gli operatori investitori attivi nel settore delle RSA – commenta Monica Colombera, senior partner di Legance – Avvocati Associati – devono tener conto della disciplina peculiare di carattere regionale che completa le regole di carattere generale. Considerate le esigenze delle utenze è ragionevole che le regioni adottino ulteriori politiche di sostegno alle RSA”.