PNRR, quale casa possibile?

Dopo molti anni di assenza di una politica abitativa strutturale, il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza riconosce al tema dell’housing sociale e della rigenerazione urbana un ruolo centrale, peraltro richiamato da una Risoluzione recente del Parlamento europeo, ma vi sono alcuni aspetti relativi agli obiettivi e strumenti del piano che meritano ulteriori approfondimenti e modifiche.

Nell’ambito dell’Audizione dell’Alleanza Cooperative Italiane Settore Abitazione, con l’8° COMMISSIONE LAVORI PUBBLICI, COMUNICAZIONI del Senato abbiamo espresso una valutazione complessivamente positiva sul Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza che definisce una nuova agenda sulle Infrastrutture Sociali, prevedendo nell’ambito della missione 5 – Inclusione e coesione – una dotazione di 3,5 mld per Rigenerazione Urbana e 2,8 mld per l’Housing Sociale. Questa componente mira a supportare situazioni di fragilità sociale ed economica intervenendo con “progetti volti ad intercettare le principali vulnerabilità sociali in materia di povertà materiale, disagio abitativo, attraverso il rafforzamento dei servizi sociali e potenziando le iniziative di housing sociale”.

Tra le questioni che vanno approfondite, si pone la questione di come costruire un’offerta di casa a canoni calmierati: seppure in una visione di blending e di mix di risorse pubbliche e private, esistono delle evidenze che dimostrano come una parte di risorse a fondo perduto siano una condizione necessaria per sviluppare un’offerta per una domanda fragile. Analisi recenti sulla cosiddetta fascia grigia/domanda fragile (Nomisma febbraio 2021) rilevano che esiste un target di domanda che rimane escluso non solo dal mercato, ma anche dall’offerta di hosuing sociale (in larga parte prodotta dal Fondo Investimenti per l’Abitare, anche con la partecipazione della stessa cooperazione di abitanti)

Un esempio: un focus recente su una realtà metropolitana come quella di Milano – “Milano Inclusiva. La produzione di case in locazione a costi accessibili", presentato da Nomisma nel febbraio 2021, evidenzia alcune criticità che si possono riferire anche ad altri contesti metropolitani: negli ultimi 10 anni la produzione di ERS a Milano (Edilizia Residenziale Sociale) non è riuscita a presentare nuova offerta di alloggi in locazione nella fascia di canoni tra i 45 euro mq/anno e gli 80 euro mq/anno. Se il costo per l’alloggio, affinché sia effettivamente accessibile, non deve essere superiore al 30% del reddito familiare, dallo studio emerge una domanda potenziale di 146.500 nuclei familiari – quasi il 20% del totale dei nuclei milanesi – che negli ultimi 10 anni non ha trovato nuova offerta adeguata.

Per raggiungere l’obiettivo non si può quindi prescindere da forme di agevolazioni pubblica rappresentate da leve urbanistiche, fiscali e finanziarie. Le amministrazioni comunali possono attivare solo alcune di queste leve: occorre quindi una nuova Politica sociale nazionale per la casa che riconosca la specificità dei diversi territori e mercati e ne sostenga l’inclusione.

La nostra proposta: un programma edilizio, in aree e interventi di Rigenerazione Urbana, per la locazione a lungo termine, con l’obiettivo di realizzare 10.000 alloggi, con un mix di servizi di cura e funzioni culturali in una logica di welfare dinamico (alloggi da 60 mq., costo stimato 150mila euro ciascuno, coperti per 130mila euro con mutuo bancario e 20mila con quota di autofinanziamento privato), prevedendo un contributo pubblico di 5.000 Euro annui ad alloggio per tutta la durata del mutuo ed un canone di locazione mensile di 320 Euro (al netto di oneri fiscali e di gestione).

La seconda questione riguarda la mixitè di attori nella governace dei fondi: il PNRR “prevede un meccanismo a leva con l’investimento in fondi target che propongono progetti di social housing”.

Un piano di questa complessità necessita di avere una chiara governance pubblica con un coinvolgimento di una pluralità di attori. Tra gli strumenti utilizzati a partire dal 2008 per una nuova offerta abitativa a prezzi calmierati vi è stata la costituzione del FIA, che sembrerebbe portesi riprodurre con modalità simili nelle intenzioni del Piano. Nei progetti di Housing Sociale di questo decennio è stato raggiunto un livello di sperimentazione di nuovi format abitativi all’altezza delle migliori esperienze europee, attraverso una mixitè di target e di funzioni; questo modello richiederebbe, secondo il mondo della cooperazione di abitanti, un’evoluzione su diversi aspetti: l’introduzione della mixité nel management dei processi attraverso un sistema di advisoring allargato e plurale fondato sulle competenze e la conoscenza delle specificità territoriali. Sono gli stessi documenti di indirizzo europei, le linee guida di Invest EU, ad esempio, che fanno riferimento alla costruzione di PPP, con tutti gli operatori, incluse le cooperative di abitanti; una chiara intenzionalità di impatto sociale che possa essere misurata con sistemi di valutazione che sappiano leggere i bisogni diversificati della domanda abitativa fragile e a garanzia di un servizio economico di interesse generale; la centralità delle funzioni gestionali (Property/Facility/Community Management integrati) come aspetti che richiedono coerentemente un effettivo riconoscimento nella catena del valore economico e sociale.

Il terzo aspetto riguarda il tema della co-progettazione: il PNRR si riferisce all’importanza della co- progettazione tra Pubblica Amministrazione e Terzo Settore che consente “una lettura più penetrante dei disagi e dei bisogni al fine di intercettare le nuove marginalità e fornire servizi più innovativi, in un reciproco scambio di competenze ed esperienze”. Riteniamo essenziale che gli operatori che promuovono offerta di alloggio sociale ai sensi del DM 22/08/2008, tra cui le cooperative di abitanti, siano esplicitamente ricompresi tra i soggetti coinvolti nella coprogettazione e nell’attuazione dei programmi: la cooperazione, la cui finalità è mutualistica e non lucrativa, si è rivelata lo “strumento” ideale per dare risposte abitative alla cosiddetta “fascia grigia” (che non ha i requisiti per l’edilizia pubblica e al tempo stesso non ha risorse per accedere al libero mercato).

Inoltre, il PNRR fa riferimento ad azioni che “verranno affiancate da misure per garantire trasparenza, legalità ed equità”: occorre in questo senso prevedere delle modalità di accesso trasparente alle risorse pubbliche, per finanziare o sostenere investimenti privati sull’alloggio sociale, considerato servizio di interesse economico generale proprio per il suo ruolo di pilastro dell’infrastruttura sociale. La leva pubblica delle risorse di Cassa Depositi e Prestiti deve essere a disposizione di una pluralità degli attori privati; l’articolazione degli operatori è essenziale per costruire un’offerta diversificata. In questa direzione la cooperazione di abitanti ha un benchmark di competenze consolidato e una missione mutualistica come elemento fondante della capacità di produrre impatto sociale autentico.

Rispetto alla rigenerazione urbana e alla riqualificazione del patrimonio pubblico, la cooperazione di abitanti ha condotto esperienze di successo, presentate anche alla Commissione Periferie, di riqualificazione del patrimonio pubblico e successiva gestione. Gli elementi essenziali e replicabili di tale esperienza sono stati una modalità di Partnership Pubblico Privato nella quale un blending di risorse pubbliche e di cofinaziamento cooperativo, hanno consentito di mantenere la proprietà pubblica del patrimonio integrando competenze e risorse. Questa modalità potrebbe essere replicata usando le risorse di Next Generation EU per nuove progettualità attraverso meccanismi simili.

Last but not least: se si vuole aumentare in modo sostanziale il risparmio annuale generato dagli interventi di riqualificazione energetica, anche in una logica selettiva, è necessario consentire ad altri operatori, come la cooperazione di abitanti, con un patrimonio abitativo con una chiara destinazione sociale di poter usufruire da quanto previsto per gli ex IACP nell’ambito della Missione 2 : “al fine di dare maggiore tempo per gli interventi più complessi, si prevede di allungare l’applicazione della misura (i) per gli IACP al 30 giugno 2023; e (ii) a prescindere dalla realizzazione di almeno il 60% dei lavori.”

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*Rossana Zaccaria, presidente Legacoop Abitanti