Immobiliare, un boom con poca etica

Si sa, il mattone è sempre stato una passione degli italiani e quando le vie per ottenere rendimenti interessanti scarseggiano, l?investimento nell?immobile compie subito un balzo. Più 28% è l?incremento dei fondi immobiliari dalla fine del 2002 a dicembre 2003 ma il mercato ha ancora potenzialità inespresse. Se ne parlerà a Milano il 7 maggio prossimo al convegno di E. Capitali Partners organizzato per presentare lo studio Handbook dei fondi immobiliari 2003 nel quale emerge la necessità di puntare su una maggiore dinamicità delle gestioni.
Secondo lo studio, le risorse liquide non ancora investite dai 22 fondi esistenti (circa 3,7 miliardi di euro) riducono la redditività e portano il base value della quota (valore calcolato ipotizzando di mettere gli immobili al loro costo storico) ad essere spesso inferiore al prezzo di Borsa. I dati delineano dunque un mercato in fase di sviluppo nel quale ci si chiede se l?etica possa avere un futuro. Cosa vuol dire investire eticamente? Per Dani Schaumann, direttore generale di Pioneer Investments Italia è “principalmente selezionare gli investimenti scegliendo aziende che si comportano eticamente nei confronti dei clienti, dipendenti, azionisti e comunità locali”. Schaumann non dimostra una grande fiducia in questa possibilità: “L?immobile di utilità sociale ha un mercato molto limitato e spesso non presenta margini di redditività interessanti”.
Diverso avviso quello contenuto nelle conclusioni dello studio di E.Capital Partners, con il dato relativo alle strutture sanitarie che, assieme alla logistica, risultano essere le asset class più redditizie del 2003. Parlare di fondi immobiliari e utilità sociale può dunque avere un senso. Bipiemme Real Estate lo aveva previsto già nel 2002: il suo fondo Investietico, che ha raccolto quasi 15mila sottoscrizioni, detiene otto immobili di cui cinque costituiti da residenze per anziani. “Per molti aspetti è un fondo come gli altri”, spiega Paolo Gilardi, direttore amministrativo della sgr, “con una particolare attenzione alla destinazione d?uso degli immobili”.
I risultati non sono niente male: “Il previsto rendimento del 5% è stato ottenuto già dopo i primi 10 mesi”, afferma Gilardi, “e verrà garantito fino al decimo anno”.
Perché dunque quello che poteva essere un apripista di un nuovo modo di investire nel mattone, è rimasto lettera morta? La risposta è forse da cercarsi in una certa confusione sul significato della parola etico. Emblematica la posizione di Gerardo Solaro del Borgo, direttore generale di Deutsche Bank Fondi immobiliari per il quale l?etica è solo “un discorso di marketing”. Entrambi appartengono, evidentemente, a quella schiera di operatori per i quali investire nell?etica non può portare a una rendita. “Per fare un investimento etico”, continua Solaro del Borgo, “l?investitore deve essere disposto a rinunciare a una parte dei profitti”.
Anche il fattore rischio gioca il suo ruolo nelle parole di Michele Cibrario, amministratore delegato di Bnl gestioni: “Investire nella sanità è una contraddizione perché chi investe in un settore ad alto rischio si aspetta anche un?alta redditività”. Cibrario lascia una porta aperta sul futuro, ma confonde ancora la gestione consapevole dell?asset con la beneficenza: il fatto che Bnl proporrà un fondo immobiliare “che devolve parte delle commissioni a Telethon”, a lui sembra bastare.