Il reddito degli immobili cambia a seconda dell’utilizzo

La nostra fondazione è titolare di un immobile che ha utilizzato in passato esclusivamente per la sua attività istituzionale non commerciale. Il cda avrebbe deciso di cedere l?immobile a un soggetto terzo e vorrebbe sapere se l?eventuale plusvalenza realizzata debba essere tassata sulla stessa
fondazione.

Innanzitutto è opportuno ricordare come, data la presenza di diverse classi di reddito (a differenza delle società commerciali che hanno solo e soltanto reddito d?impresa), l?immobile potrebbe rilevare fiscalmente sia come reddito fondiario, sia come singola componente del reddito d?impresa (ovviamente, solo se l?ente esercita anche attività commerciali) sia, infine, come reddito diverso.

Più in particolare, se l?ente utilizza l?immobile per la sola sfera istituzionale, la tassazione che ne scaturisce è del tutto assimilabile a quella che subirebbe una persona fisica titolare di un immobile: ci sarà l?annuale tassazione per i redditi fondiari prodotti dall?immobile e, in caso di vendita dello stesso, la tassazione, facendo le dovute eccezioni (es. la tassazione non avviene se l?immobile è ceduto dopo cinque anni), come ?reddito diverso? della ricchezza prodotta.

Se, al contrario, l?ente utilizza l?immobile per la sola sfera commerciale, lo stesso concorrerà alla formazione del reddito d?impresa dell?ente, generando annualmente costi deducibili (ammortamenti) ed eventualmente plusvalori tassabili in caso di cessione (plusvalenze).

Sul punto, è utile evidenziare la recente Risoluzione 96/E del 3 agosto 2006 che ha affrontato un caso del tutto simile, lasciando però vive le incertezze del trattamento fiscale in caso di cessione dell?immobile precedentemente utilizzato sia per le attività istituzionali che per le attività commerciali dell?ente.