Guida all’acquisto consapevole

Agenzia, provvigione, compromesso, rogito. Orientarsi nel mondo delle compravendite immobiliari può essere spesso complicato. E all’interno della scarsa competenza degli acquirenti si possono nascondere trappole e costi occulti. Ecco una piccola guida all’acquisto, compilata dall’esperto del Movimento Consumatori, Roberto Barbieri. 14 punti per acquistare senza rischi. E senza salassi.Agenzia immobiliare
1. Verificare che il mediatore immobiliare sia iscritto al ruolo degli Agenti d’affari in mediazione presso una Camera di commercio.2. Ricordare che il diritto alla provvigione, a carico sia del venditore sia del compratore, matura al momento della conclusione dell’affare, e per il solo fatto che l’agente ha posto in relazione le parti, a prescindere dall’attività di assistenza svolta nella definizione degli accordi.3. La proposta di acquisto che si sottoscrive presso l’agenzia rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita: non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente e obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia.4. Alla sottoscrizione della proposta d’acquisto non rilasciare mai un assegno intestato all’agente immobiliare, ma al proprietario con la clausola di non trasferibilità.5. Tutti i moduli (incarico, proposta d’acquisto) devono essere letti attentamente prima della sottoscrizione. Richiedere la consegna del modulo prima della sottoscrizione, per poterlo verificare con calma. Tale possibilità sarà anche indice di serietà dell’agente immobiliare: diffidare delle agenzie che creano problemi sul punto.Trattativa diretta
6. Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente si consiglia di rivolgersi ad un esperto (notaio, avvocato, altro professionista competente o associazioni dei consumatori) onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare.Sempre
7. Dopo aver visitato l’immobile, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà (presso la Conservatoria dei registri immobiliari) che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, licenze, altro), chiedendo di poter visionare le planimetrie e la documentazione catastale.8. Definire la ripartizione delle spese condominiali nel lasso di tempo preliminare di compravendita e rogito; delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate e delle spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi.9. Occorre anche ricordare che, trattandosi di immobili, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto a pena di nullità; una proposta di acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.10. Dalla stipula del preliminare nascono tra le parti i diritti ed obblighi stabiliti dall’art. 2932 Codice civile: se una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto si rende inadempiente, la controparte potrà ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.11. Il contratto preliminare, in attesa del rogito, può essere trascritto presso la Conservatoria, purché stipulato con scrittura privata autenticata da notaio. La trascrizione rende pubblico il preliminare e tutela l’acquirente dalle conseguenze dannose per trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. Le parti ovviamente indicheranno nel successivo rogito definitivo la medesima cifra indicata nel preliminare.12. La trascrizione del preliminare ha un costo aggiuntivo di circa 1.000 euro ma è particolarmente consigliata: se il venditore è un imprenditore; se tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro; se tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo; se viene versata una caparra di importo elevato.13. In caso di inadempimento, la caparra funziona come garanzia per il risarcimento predeterminato del danno. Se la parte inadempiente è il soggetto che ha dato la caparra la perde; se invece è inadempiente chi ha ricevuto la caparra, dovrà restituire il doppio della stessa.14. Il contratto definitivo (ossia il cosiddetto rogito notarile) è stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trasferire. Il notaio deve procedere alla registrazione pagando le relative imposte per conto dell’acquirente.In caso di acquisto di immobile da costruire, o non ancora ultimato, il decreto legislativo n. 122/2005 appronta concreti mezzi di protezione a favore dell’acquirente, nel caso in cui il costruttore si venga a trovare in una situazione di crisi, sia cioè sottoposto ad esproprio o fallimento.