“Bei Tipi”, Milano risponde così alla domanda di nuovi alloggi

Nasce a Milano “Bei Tipi”, un centro di competenze realizzato dalla sinergia tra Fondazione Housing Sociale (Fhs), advisor tecnico-sociale di numerosi fondi di housing in Italia, e Cresme, Centro ricerche economiche sociologiche e di mercato nell’edilizia, che intende supportare il settore edile nell’individuazione dei migliori parametri per valorizzare gli spazi abitativi, in funzione di target e necessità specifici.

L’iniziativa è stata presentata nella cornice del “XXXIII Rapporto congiunturale e previsionale Cresme, dedicato al mercato delle costruzioni 2023. Ottimizzazione, versatilità e vivibilità degli spazi sono tre parametri centrali nello sviluppo progettuale delle residenze di housing sociale: oggi più che mai, tuttavia, rappresentano indicatori di qualità essenziali, anche alla luce delle nuove esigenze abitative che si stanno delineando. “Bei Tipi” nasce dalla volontà di rispondere in modo adeguato alla nuova domanda di alloggi costruiti su esigenze specifiche ed economicamente sostenibili.

I dati Cresme fotografano il profondo cambiamento che sta vivendo il mercato immobiliare: nel 2022 il settore delle costruzioni si è, infatti, riavvicinato ai picchi di quantità del 2007. Stiamo parlando di valori deflazionati, non di valori correnti. Se poi consideriamo il livello dell’inflazione raggiunto, le costruzioni del 2022 costano il 15-20% in più rispetto al 2019, secondo le fonti ufficiali (il 25-30% secondo le analisi del Cresme). A valori correnti, gli investimenti in costruzioni nel 2019 valevano 141 miliardi di euro; nel 2022, ben 232 miliardi (91 miliardi in più). Profondi cambiamenti interessano anche la struttura della famiglia italiana: i nuclei unipersonali sono passati da 5,4 milioni a 7,7 e oggi rappresentano il 31% delle famiglie italiane. Le famiglie mononucleari – composte da due persone (marito e moglie; madre e figlio; padre e figlio) – sono passate da 5,9 milioni a 6,6 milioni e rappresentano il 27% del totale. Se sommiamo le due tipologie di famiglie, il 58% delle famiglie italiane è unipersonale o mononucleare (nel 2001 era il 52%).

Appare, quindi, evidente come si stiano gradualmente evolvendo le esigenze abitative, alle quali il mercato immobiliare dovrà offrire una risposta adeguata e in tempi brevi. La rimodulazione dei nuclei familiari e la necessità di svolgere sempre più attività nello spazio domestico hanno riassegnato importanza alla dimensione della casa, facendo emergere soprattutto una modalità più evoluta e complessa del rapporto con lo spazio dell’abitazione. Spazi mutevoli, ampliabili e capaci di moltiplicare la fruizione dello spazio a disposizione, sono alcune delle strade possibili.

Prevedere usi e configurazioni differenti degli stessi spazi – durante l’alternanza tra il giorno e la notte – non è un’idea nuova e neppure recente: esempi importanti di architettura dimostrano gli innumerevoli vantaggi di tale proposta, ma mai come oggi questa visione si presenta come attuale. A queste necessità si aggiungono gli effetti collaterali della complicata situazione globale: tra i più impattanti, nel mondo della residenza, quello relativo all’aumento dei costi di costruzione, che induce gli innovatori del settore a una ricerca progettuale attenta alla sostenibilità economica e a una visione ottimizzata e qualitativa dei nuovi modelli abitativi.

L’esperienza ventennale di Fhs nell’ambito dell’housing sociale si è rivelata una preziosa competenza per la realizzazione degli spazi abitativi anche a carattere “non sociale”. L’housing sociale, infatti, richiede un approccio peculiare alla progettazione minuta dello spazio: la limitata superficie disponibile, associata alle molteplici esigenze di metratura e attrezzature di una famiglia media attuale, rendono l’ottimizzazione della capacità abitativa dell’alloggio un elemento centrale del suo sviluppo. La necessità di render fruibile l’intera superficie abitabile non è da intendersi come volontà di ridurre all’essenziale lo spazio vitale ma, al contrario, come un’opportunità per rendere utilizzabili al meglio gli ambienti disponibili, rendendo l’esperienza abitativa più confortevole possibile.

Fino ad oggi, i parametri generalmente utilizzati per valutare la qualità degli alloggi sono stati la metratura, il piano e, talvolta, l’esposizione. Tuttavia, alla luce delle nuove esigenze abitative che ci vedono svolgere ulteriori attività negli spazi domestici, vanno considerati altri indicatori. Tra questi, in primis, lo sfruttamento degli spazi con maggiore incidenza di luce naturale, le superfici realmente fruibili e la “profondità di campo” delle vedute interne: un insieme di qualità che moltiplicano le potenzialità dello spazio abitativo. Tali parametri, oltre a delineare le linee di indirizzo per la progettazione, rappresentano degli indicatori centrali nel sistema di valutazione della qualità dell’abitazione promosso da “Bei Tipi”. Il centro di competenza – ideato da Fondazione Housing Sociale e Cresme – nasce con l’obiettivo di sviluppare dei concept abitativi d’avanguardia, ispirati alle rinnovate esigenze e parametri di vivibilità e valorizzazione degli spazi domestici. In particolare, intende affiancare progettisti, Sgr, privati e amministrazioni pubbliche nello sviluppo di nuove tipologie per l’abitare all’interno di interventi di sviluppo residenziale, sia di housing sociale, sia di libero mercato. Partendo da un’accurata analisi della domanda, “Bei Tipi” offre servizi di progettazione tipologica, predisposizione del Concept-plan dell’intervento, definizione delle linee-guida del progetto e progettazione architettonica preliminare.

«Le profonde trasformazioni in atto nel mercato immobiliare – afferma Lorenzo Bellicini, direttore tecnico di Cresme – si accompagnano ai cambiamenti dei modelli di famiglia, alla segmentazione sociale e al ruolo che la casa va assumendo in risposta alle evoluzioni degli stili di vita. Pensiamo a come la pandemia con il lockdown abbia riassegnato importanza alla dimensione della casa o come l’accelerazione dell’home working nel settore terziario – fenomeno che caratterizzerà in forma stabile il mercato del lavoro dei prossimi anni – stia ridisegnando tanto la localizzazione della domanda, quanto la dimensione e la tipologia delle abitazioni».

«I dati elaborati da Cresme – commenta Giordana Ferri, direttore esecutivo della Fondazione Housing Sociale – dimostrano come sia necessario continuare ad affrontare con un approccio taylor-made le sfide abitative emergenti, anche nell’edilizia di libero mercato. Per farlo, è fondamentale mettere a sistema del comparto il know how acquisito dall'housing sociale nella progettazione di nuovi concept abitativi improntati sui parametri di ottimizzazione, versatilità ed elevata vivibilità. In tal senso, infatti, riteniamo che l’esperienza da noi maturata sul campo – dal 2004 ad oggi – ci abbia insegnato molto perché ci ha costretti a perseguire gli obiettivi di alta abitabilità all’interno di un sistema di vincoli complesso e particolarmente restrittivo, imponendoci così di riflettere su ogni minimo spazio in relazione ad ogni singola azione, senza nulla trascurare. Siamo orgogliosi di poter continuare a contribuire all’innovazione e all’evoluzione del settore, anche attraverso il nuovo centro di competenza Bei Tipi, forti della sinergia attivata con Cresme».

Credits: foto apertura Riccardo Ronchi