Quali elementi del mutuo si possono rinegoziare
Questi sono gli elementi più importanti passibili di rinegoziazione:
1. la tipologia di mutuo; per esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso per garantire la stabilità del valore delle rate al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. È ovviamente anche possibile passare da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile;
2. il livello del tasso di interesse applicato, rivedendo per esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento (per esempio l’Euribor o il tasso Irs);
3. la durata del mutuo, passando ad esempio da un mutuo ventennale ad uno trentennale, con il conseguente aumento complessivo degli interessi, ma anche con l’immediata diminuzione dell’importo delle singole rate di rimborso.
Oggi si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente. La rinegoziazione inoltre – come la portabilità – non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come per esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.
La rinegoziazione per i mutui a tasso variabile
Un’ulteriore possibilità di rinegoziazione di un mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.Questa possibilità è offerta a tutti i clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l’intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale.
In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si può intervenire sul calcolo dell’importo della rata riducendolo.
Si tratta di un’operazione resa possibile da una Convenzione firmata il 19 giugno 2008 tra il ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Associazione bancaria italiana. L’elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Abi.
Estinzione anticipata
Per mutui stipulati a partire da febbraio 2007 per l’acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione e non, l’estinzione prima della scadenza non prevede alcuna penale. Per i mutui stipulati precedentemente, si può comunque beneficiare di una riduzione della penale facendo richiesta alla propria banca. Se si desidera estinguere, totalmente o anche parzialmente, il mutuo prima della scadenza – ad esempio perché si vende l’immobile – si può fare senza pagare nessuna penale di estinzione.Questa possibilità è offerta per i mutui stipulati:
– a partire dal 2 febbraio 2007, con banche per l’acquisto della prima casa;
– a partire dal 3 aprile 2007, con banche o altri istituti mutuanti per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari, adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio?) da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti?).
Le stesse regole si applicano anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento.
