Casa, i prezzi saliranno ancora

Nell’ ultimo anno (giugno 2003-giugno 2004)i prezzi delle case sono saliti del 10,8%. Come risulta dal 2/o rapporto dell’ Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, si tratta dell’ incremento annuale piu’ alto dal 2000. ”E’ un dato sorprendente – ha commentato il responsabile scientifico dell’ Osservatorio, Gualtiero Tamburini – perche’ segue ad aumenti che, a partire dal 2000, ogni anno hanno superato quelli dell’ anno prima: +7,2% nel 2000, +8,8% nel 2001, +9,5% nel 2002 e +9,8 nel 2003. Dopo anni di crescita ci attendevamo almeno un rallentamento invece ci siamo trovati di fronte alla variazione piu’ alta dal 2000”. L’ aumento – ha spiegato ancora Tamburini – si puo’ attribuire alla combinazione di una serie di fattori. I tassi di interesse e il favorevole costo del denaro; il rendimento dell’ investimento (in Borsa i titoli immobiliari nel 2004 sono aumentati del 14,1% e quelli delle costruzioni del 10% contro un Mibtel cresciuto del 6%); il diffuso sentimento di instabilita’ dovuto a guerre e crisi internazionali (”tutto cio’ che crea preoccupazione rafforza il sentimento verso le cose solide e verso la tradizione”, ha ricordato Tamburini”); e infine, l’ insufficienza di investimenti alternativi. Anche su base semestrale l’ ultimo periodo, con un +5,4%, e’ risultato il piu’ dinamico dell’ intero ciclo espansivo, eguagliato solo dal 1/o semestre 2002. Secondo Nomisma, i prezzi delle abitazioni saliranno ancora sia nel 2004 che nel 2005: per il secondo semestre e’ previsto un incremento del 3-4% mentre per il 2005 si ipotizza una crescita annua piu’ attenuata, nell’ ordine del 3-5%. Sempre nell’ ultimo anno, anche i prezzi degli immobili per attivita’ economiche (capannoni, uffici, negozi) sono aumentati ma, a causa della congiuntura debole, meno delle abitazioni: uffici +9,3%, negozi +9,2%, box auto +8%, capannoni industriali +6,9%. Dal 2000 le abitazioni hanno registrato incrementi di prezzi nominali pari al 45,1% (+31,6% pero’, in moneta a parita’ di potere d’ acquisto). Meno forte e’ stato l’ aumento dei prezzi reali degli immobili d’ impresa: uffici +24,8%, negozi +26,3, box auto +18,8%, capannoni industriali +14,6%. Nomisma sottolinea come nell’ ultimo anno la crescita dei prezzi delle abitazioni sia avvenuta senza una riduzione nel numero di compravendite, che nel 2003 si sono attestate a livelli record: oltre 762 mila (+0,1% sul 2002). Un fenomeno legato a scelte di qualita’: in molti casi infatti si tratta di una prima casa acquistata per la seconda o la terza volta, perche’ si cambia abitazione per trovarne una migliore, piu’ vicina al lavoro o in campagna, secondo i gusti e le necessita’. ”In sostanza – ha spiegato Tamburini – la famiglia italiana continua ad avere fiducia nel mattone, nel rendimento dell’ investimento e ritiene piu’ conveniente accendere un mutuo che pagare l’ affitto. L’ investimento c’e’ perche’ c’e’ il reddito”. Il mercato dell’ affitto infatti e’ ‘dimagrito’ a causa dell’ aumento del numero dei proprietari (solo il 20% delle famiglie vive in una casa in affitto) ma resta consistente (oltre 600.000 contratti l’ anno) grazie anche alle residenze temporanee per studio o lavoro. Oggi i prezzi delle case sono il 6% piu’ alti in valori reali rispetto a quelli dei primi anni ’90. Sono ancora inferiori in media rispetto al 1992 in 5 grandi citta’ su 11 (Roma, Torino, Genova, Bari e Palermo). Sono superiori, ma di poco, a Milano, Bologna, Napoli, Padova, Catania e Cagliari. Solo a Firenze e Venezia i prezzi hanno superato in modo consistente quelli del ’92 a causa della vocazione turistico-artistica delle citta’. I prezzi degli immobili per attivita’ economiche sono invece al di sotto del picco precedente all’ inizio degli anni ’90: uffici -6,1% e negozi -14,8%. L’ andamento del mercato immobiliare secondo Nomisma e’ legato pure al fatto che, nonostante nell’ ultimo decennio la popolazione delle grandi aree urbane sia diminuita (-1,9%) le famiglie pero’ sono aumentate (+3,5%) e hanno quindi fatto pressione sul mercato e sui prezzi. Sugli investimenti infine, il rendimento di quelli in immobili e’ stato nell’ ultimo anno del 5,6% per le abitazioni, del 5,9% per gli uffici, 6,5% per box auto, 8,2% per capannoni industriali e negozi. Inoltre nel 2003 gli investimenti stranieri in Italia sono aumentati del 4% (quasi 4 miliardi di euro) con un maggiore sviluppo nel Sud.