Le manutenzioni non sono optional

Il palazzo in cui abito necessita da tempo di lavori di manutenzione, soprattutto per le facciate. I muri si scrostano e i balconi cadono letteralmente a pezzi. Nonostante ciò la maggior parte dei condomini non si preoccupa e in assemblea non si riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per decidere l?inizio dei lavori. Sono preoccupato perché potrebbe anche capitare che qualche calcinaccio cada sulla testa dei passanti. Possibile che non esista un modo per far sì che la situazione sia messa almeno in sicurezza? G. C. (email)

Fa bene a preoccuparsi, perché le conseguenze potrebbero essere molto gravi. La legge in proposito parla chiaro: l?articolo 677 del Codice penale stabilisce che il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina, se omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo è punito con un?ammenda. Oltretutto, se c?è pericolo per le persone, la pena prevista è quella dell?arresto fino a sei mesi. Allo stesso obbligo soggiace chi è obbligato al posto del proprietario o dei proprietari alla conservazione e alla vigilanza dell?edificio. Pertanto, se l?assemblea condominiale non è in grado di decidere a maggioranza, spetta all?amministratore di condominio attivarsi per far sì che la situazione di pericolo cessi. Più precisamente, è obbligato a darsi da fare, nonostante l?inerzia dei singoli condomini e indipendentemente dalla risoluzione di eventuali controversie civili, per l?esecuzione in via d?urgenza dei lavori straordinari, indispensabili per scongiurare il pericolo di crollo di parti o tratti dell?intonaco di rivestimento dell?edificio, garantendo così la pubblica incolumità degli ignari passanti. Sul punto è intervenuta anche una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 9027/03) affermando che negli edifici condominiali – poiché l?articolo 677 c. p. prevede che anche persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell?edificio – l?obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull?amministratore. Ciò non toglie che tale responsabilità possa anche ricadere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l?amministratore non possa adoperarsi per rimuovere il pericolo con la necessaria urgenza.
Va ricordato che l?amministratore è titolare non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell?edificio, ai sensi dell?articolo 1130 numeri 3 e 4 Codice civile, ma anche del potere di “ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente” con l?obbligo di “riferirne nella prima assemblea dei condomini”, ai sensi dell?articolo 1135 comma 2 Codice civile.
Il suggerimento, quindi, è quello di scrivere una raccomandata all?amministratore facendogli presente che spetta a lui provvedere al più presto per rimuovere la situazione di pericolo precisandogli quali sono le conseguenze in cui rischia di incorrere. Se neppure così nulla accade, allora potrebbe essere necessario chiedere l?intervento della Polizia municipale affinché, preso atto della situazione, si giunga all?emanazione di un?ordinanza del sindaco che imponga l?immediata riparazione delle parti condominiali a rischio di crollo.