Nonostante le oltre 806mila compravendite residenziali registrate dall’Ance nel 2007, nonostante volumi d’affari in continua crescita (gli investimenti sono aumentati dell’1% rispetto al 2006), il Belpaese ha uno straordinario appetito di nuove abitazioni. Ne servirebbero circa 900mila l’anno, per alleviare un disagio distribuito fra circa 3 milioni e mezzo di nuclei familiari. Dalla consapevolezza di questa urgenza nasce il Piano casa del governo.
Per vincere, cioè raggiungere qualunque risultato, possono però essere percorse molte strade. Difatti sono almeno tre le modalità con cui impostare un cammino nuovo dell’housing sociale. Ciò che le differenzia è il ruolo dello Stato, che dovrà scegliere quale strategia adottare in questa partita a scacchi: se quella del cavallo, dell’alfiere oppure della torre…
La strategia del cavallo
È l’ipotesi di un pubblico dalle mosse poco prevedibili ma nette, laterali (come quelle del cavallo, appunto, che salta oltretutto anche gli ostacoli). In essa lo Stato è stratega: detta le condizioni e crea le premesse perché altri (profit socialmente responsabile e non profit) realizzino. Per seguire questa strada, «servono più sussidiarietà», suggerisce Antonio Intiglietta, presidente della Compagnia dell’abitare, «e un rovesciamento completo della politica della casa del nostro Paese». In pratica, il pubblico dovrebbe individuare gli obiettivi e controllare i risultati e la loro qualità. «Perché questa opzione abbia successo», prosegue Intiglietta, «occorre siano soddisfatte tre condizioni. Primo: risolvere il problema delle aree, che dovrebbero essere affidate a costo zero ai soggetti accreditati. Secondo: usare il denaro pubblico non per interventi diretti, ma per ridurre, servendosi di fondi appositi, gli interessi a favore degli operatori che costruiscono. Infine, abbassare l’Iva per chi costruisce edilizia sociale al 4%, come avviene per chi acquista la prima casa».
E quella dell’alfiere
All’alfiere spetta portare la bandiera e, soprattutto, tracciare la strada, indicandola agli altri. Se lo Stato sceglie questa opzione, si troverà un po’ più in campo, impegnato in operazioni anche molto concrete. Dovrà approfittare di ogni opportunità, ad esempio del fatto che «l’housing sociale è un formidabile calmieratore dei prezzi per sua natura», suggerisce Giuseppe Venturelli, presidente di Federabitazione. In questa ipotesi le amministrazioni dovrebbero individuare meccanismi di premialità e agevolazioni, come ad esempio sistemi di perequazione urbanistica, lanciando input precisi: «Per dare risposte su un arco temporale non limitato, serve un piano strutturale cui partecipino i diversi livelli istituzionali, che consenta di istituire concorsi cui il privato possa partecipare per dare il proprio contributo alla realizzazione di un’urbanistica concertata». In questo caso, servirebbe un contributo economico dello Stato: «Non grandi risorse, ma investimenti per avviare la macchina».
Infine, la torre
La torre può muoversi rapidamente: con linearità simile a quella dell’alfiere sostiene la difesa o l’attacco. Ma difficilmente agisce senza sponde. Come nelle precedenti opzioni, l’equilibrio è tutto ma il gioco qui è necessariamente più di squadra. «Ci vuole una cordata di soggetti. Lo Stato, le Regioni, i Comuni creano le premesse e fanno da garanti. Ai municipi il compito di stringere convenzioni e di abbassare gli oneri di urbanizzazione perché le cooperative possano costruire», spiega Giovanni Poletti, presidente della cooperativa Niguarda. Da parte delle non profit serve una gestione molto accorta, in grado di diversificare l’intervento. «A Milano, ad esempio, la mia cooperativa sta assegnando 500 appartamenti. D’accordo con il Comune», spiega Poletti, «abbiamo venduto 200 case a prezzo di mercato calmierato e destinato l’utile realizzato per diminuire gli affitti delle altre. Le cooperative possono fare scelte che difficilmente possono calzare per un’impresa profit».
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