Comprare casa, ancora un sogno con molti rischi

Comprare casa in Italia è un grosso rischio, dal momento che manca una legge adeguata di tutela del cittadino in caso di fallimento del venditore (costruttore, immobiliare, cooperativa edilizia, ecc). Finalmente, dopo anni di pressioni popolari e molti richiami del parlamento europeo, il 22 luglio è giunto in aula a Montecitorio, il testo base della proposta di legge: ?Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire?. La discussione, sospesa per le vacanze estive, dovrebbe riprendere il 19 settembre.

A prima vista, i problemi legati all?assurda legge fallimentare del 1942, con la proposta di legge in discussione (AC 38) sembrano superati, anche se c?è preoccupazione per i vari emendamenti presentati, che potrebbero indebolire l?impianto di partenza. Possiamo riassumere le questioni aperte in due categorie: quella riguardante i futuri acquirenti e quella inerente coloro che sono, oggi, vittime di fallimenti immobiliari.
In materia fallimentare, come si accennava, per ora la legge di riferimento è il Regio Decreto 267 del 1942. In questo testo i promissari-acquirenti sono definiti ?creditori-chirografi?. Nella ripartizione dei ricavi delle vendite dei beni del fallimento essi sono posti dopo i ?creditori-privilegiati?, cioè le banche finanziatrici (che, spesso, concedono con eccessiva disinvoltura dei prestiti alle imprese, essendo in buona parte salvaguardate dalle ipoteche). Pagate le banche, per i promissari-acquirenti non rimane più nulla.
Gli sporadici e velleitari tentativi di modifica della legge non hanno risolto la drammaticità della situazione. Chi intende acquistare una casa, deve di norma anticipare al venditore una somma, anche considerevole, ma non tutelata. La certezza della proprietà sull?abitazione si raggiunge solo dopo due anni dalla firma del rogito. Infatti in questo lasso di tempo è possibile, in caso di fallimento dell?impresa, l?esercizio dell?azione revocatoria sugli atti di compravendita con la perdita totale del capitale.
Il secondo problema, che il testo di legge non affronta con la dovuta serietà, riguarda coloro che sono già state vittime di fallimenti immobiliari: si tratta di 200mila famiglie (fonte: Conafi). In Italia, i tempi dell? iter fallimentare sono molto lunghi; la media nazionale è di oltre sei anni (fonte: Istat ?Statistiche giudiziarie civili?). Ciò significa che nel frattempo, oltre non possedere la casa, che forse non si avrà mai, si devono affrontare spese notevoli per l?alloggio in affitto, le parcelle degli avvocati e imprevisti di ogni genere. Incombe sempre il rischio della perdita, totale o parziale, del capitale frutto di una vita di lavoro e di sacrifici. La conclusione di molti fallimenti è l?asta, che fa perdere il capitale investito, oppure, quando le cose vanno meglio, ci si scontra con un pesante incremento del prezzo.
La nuova legge dovrebbe tutelare il cittadino nell?acquisto della casa in caso di fallimento del venditore (costruttore, immobiliare, cooperativa edilizia), mediante fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell?esecuzione contrattuale, come già avviene in altri Paesi Europei. Dovrebbe ridurre i tempi delle procedure e garantire le attuali vittime dei fallimenti immobiliari, dando gli strumenti idonei per opporsi a decisioni giudiziarie sfavorevoli. Infine, dovrebbe attivare i meccanismi di solidarietà pubblica (ad esempio attraverso la costituzione di un Fondo di solidarietà nazionale e regionale) come già in parte avviene per le vittime delle calamità naturali, allontanare definitivamente dall?attività imprenditoriale i responsabili dei vari fallimenti vietando l?avvio di altre attività similari. Le calamità naturali non sono prevedibili ed è doveroso l?intervento della collettività. I drammi di 200mila famiglie private di un bene primario come la casa sono voluti, essendo frutto di un continuo disinteressamento politico e sindacale, perciò molto più grave. Perciò non sarebbe accettabile, anche in nome delle limitatezze finanziarie, la negazione d?aiuto. In gioco non c?è solo un problema economico, ma i valori di cittadinanza e di senso di appartenenza ad una nazione.

Gian Maria Comolli